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[楼市杂谈] 2019房价是涨是跌?南通刚需买房者何时可入场?楼市最全分析

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    [LV.4]偶尔看看III

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    发表于 2019-1-5 14:45 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

    2019年是经济关键之年。

    此前一年,国内外环境充斥着不确定性,整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上,旧的模式已经不再适用,新的模式尚未被确立。

    在楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。

    外在环境的不确定性,叠加内在的下行压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦虑。

    一起来看看当前最典型的楼市“大V”对于2019年的楼市走向与预判。

    希望对准备买房的你或者已经买房的你,提供一些思考与帮助。

    (注:文章仅代表作者或机构个人观点)

    01哪些城市调控会松绑?

    中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点。

    既然是政策市,就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化,楼市调控政策发生变化,就在预料之中。

    事实上,山东菏泽已经率先公开松绑限售,打响全国楼市宽松第一枪。紧接着,湖南衡阳松绑限价,虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场,但楼市松绑已是大势所趋,只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。

    2019年,楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判断:

    其一,三四线城市会率先松绑。一方面,三四线城市本身就不是调控主力城市,取消与否,无关要害。另一方面,三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨,支撑性相对较弱,难以承受楼市调整,所以不乏主动试探政策底线的动力。

    其二,因城施策成为主导规则,地方获得更大自主权。所谓因城施策,也就是赋予地方政府更大的自主权。最近的中央会议明确提出,因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。这意味着,楼市调控不会再一刀切,不同城市之间或将出现更大差异化。

    其三,一些楼市调整压力较大的一二线城市,也会试图松绑调控。一二线城市受制于调控高压,一般会采用逐步松绑的方式,或利用人才政策,打开限购缺口。部分以全域限购为特色的区域,也会局部放松,为楼市稳定寻找空间。

    02楼市“四限”,谁会最先退出?

    在楼市调控中,限购、限贷、限价、限售,这“四限”是核心政策,其去留,关乎楼市调控的走向。

    这四限政策,谁会最先退出?

    这四限中,限购与限贷最具杀伤力。限购着眼的是抑制需求,而限贷着眼的是提高投资成本。只有这两者同步放松时,楼市调控才可言大宽松。

    相比而言,限价最为鸡肋,且误导市场价格,最宜大范围松绑,已有不少城市悄悄放松限价管制,让价格回归市场指导。湖南衡阳更是打响取消限价第一枪,这是再直白不过的信号。

    至于限售政策,则要具体城市具体对待。三四线城市,二手房市场相对不发达,取消与否无关宏旨,一二线城市会更加谨慎。毕竟,限售是冰封之策,虽然抑制投机但也能防止抛售。在楼市上行时,它是抑制性的,但在楼市下行时,它是保护性。

    可以预料,2019年,限价政策会率先退出,限售政策在三四线城市也无存在必要。

    限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑,诸如社保门槛从3年变2年不等。但一线城市和热门二线城市,完全松绑可能性不大,以人才政策暗度陈仓,可能性较高。

    至于限贷,随着宽货币推进,房贷利率会有所松动,对刚需会有所偏依,但不到关键时刻,首付比例、差异化信贷则难以放松。

    显然,一切都要随着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松,那就是楼市调控全面松绑的信号

    03会不会大放水?

    大水漫灌,这是理解中国楼市的第二个关键点。

    任何国家的楼市大繁荣,除了基本面层面的人口、经济等因素外,无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来,而利率又是如此之低,那么大水漫灌之地,资产价格自然水涨船高。

    回顾历史,2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期,背后无不是货币之水的助推。

    可以说,只要有大水漫灌,加上楼市大宽松的配合,房价没有不上行的道理。那么,这一次,是否有大水漫灌?

    目前来看,货币政策的空间已经打开。

    前不久的重要会议提出,稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。没有了“中性”的表述,也没了“管住货币供给总闸门”的表述,这说明货币会越来越宽松。

    然而,货币宽松是基于稳经济的需要。经济面临下行压力,信贷传导机制出现问题,企业融资成本居高不下,这无不是货币政策的逆周期调控。

    货币宽松会否演变成大水漫灌?取决于三大因素。

    一是外界环境。美联储加息缩表的步伐。美联储如果放缓加息步伐,那么国内政策空间就更大。如果美联储依旧强势加息,那么国内货币宽松空间就始终受到制约。

    二是贸易争端。贸易争端一旦缓和,经济下行压力随即就能得到缓解,以放水来刺激经济的必要性也就不复存在。反之,同理。

    三是经济下行压力。缓解经济下行压力,一在基建,二在减税,三在改革,最后才是房地产。只要前三者能够稳定经济,房地产也不会被再度启动。

    所以,2019年,货币政策肯定会继续宽松,而且不乏继续降准的可能性。但目前,从宽松到大放水之间,还有无数的不确定性因素,大规模刺激尚未被提上日程,有待进一步观察。

    04房价是涨是跌?

    稳定比什么都重要,这是理解中国楼市的第三个关键点。

    2019年最重要的任务是稳楼市

    所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”。

    在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。

    相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。

    基于央地博弈逻辑来看,2019年楼市会不断松绑,货币政策空间也会不断打开,这对于防范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。

    所以,正如上文所言,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只有大水漫灌配合,才有新一轮大幅上涨。

    05房价最多跌多少?

    不要考虑崩盘,这是理解中国楼市的第四个关键点

    最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就是全局性的,普通购房者和投资者不必杞人忧天。

    从现实角度来看,如果楼市松绑而跌势不止,那么最多会跌多少?

    对于具有全局重要性的一二线城市来说,这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说,下不见底。

    原因有三个:

    一是,从历史经验来看,2008年广深等地基本都跌了三成之后,迎来新一波反弹。房价跌破三成,影响的不只是经济,还波及金融系统,这是救市的关键节点所在。

    二是,全国房贷首付比例34%,大多数都是三成首付,只要下跌不超过30%,就不会影响到银行等金融系统。

    三是,过去四年,房价翻了一倍。这四年,名义GDP大致每年保持10%增速,房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%,也就相当于过去60%的涨幅,从市场而言是合理回归。

    06刚需何时入场?

    刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念,这也是理解中国楼市的第五个关键点。

    刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,所以更需要慎重。

    所以,这句话正确的表述应该是:

    刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。

    刚需入场,有三个关键时机

    一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。这是政策奉送的福利,不用白不用。

    第二个楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

    具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。

    第三个刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。

    07三四线楼市往哪走?

    三四线城市这一轮房价上涨,得益于棚改货币化

    棚改货币化,是央行以PSL贷款之名,对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币补贴之名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。

    那么,三四线房价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题

    一个好消息,两个坏消息。

    好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,2019年的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。

    第一个坏消息是,棚改货币化全面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的局面一去不复返,棚改货币化将会失去根本支撑。

    第二个坏消息是,偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。

    所以,棚改货币化正在退潮,而棚改离收官也只有两年时间,这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。

    那么,哪些城市最危险

    一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

    二是经济基本面较差的城市,未来最危险。

    三是人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。

    哪些三四线城市还有支撑?

    一是环京环沪环广深城市群

    二是强省会周边的三四线城市

    三是经济基本面较好的三四线城市,也有一定支撑性,如百强县或区域性中心城市。

    大V机构如何预测2019楼市?//米宅:2019是政策叠加现实的楼市小年//

    1、政策基本面是“托而不举”,托住不跌,但也不举着让你上升,政策盘子里是货币政策和限购限贷政策。

    2、“因城施策”,在稳定房价的前提之下权利下放,落实城市主体责任,根据自己城市的情况来制定、调整政策,这将是2019年城市楼市政策的主基调,于是你看到了合肥、广州、珠海等的政策调整就是前奏,后面会越来越多。

    3、2019年,会看到很多城市对限购、限价的放松,主要是土地依赖较大的省份和城市,会限价逐步退出、限购政策的社保年数和补交规定放宽。

    4、海南除了海口三亚两个城市之外,大多数地方的度假养老楼盘会逐步放开,道理很简单,给北方土豪盖的海景房为什么要限价呢?为什么要限购呢?图啥呢?

    5、首套房利率会有下调,政策主基调说了:要保护自住需求。利率现在却是伤害自住刚需客的一把利刃。

    6、2019年,一线城市盘整完毕,压抑两年的需求将逐步释放,略有回暖,回暖程度主要看信贷条件。

    7、2019年,二线城市保持平稳,市场在下行,但政策适当宽松,两相抵消,市场基本面保持平稳,不会大起大落。

    8、大批三四五线城市将迎来萧条、回调、下跌,现在出不了手的,估计明年后年更难出手,因为好价格不再有了。

    9、2019年,将有大量商铺空租,所以,请珍惜你的租户,不要涨房租,对他好一些,同理,写字楼、公寓、住宅的房东,也要对你的租客好一点,因为,明年会有更多房子空出来的,价格更便宜,他可能不会再租你的房子。

    10、2019年第一天也是反洗钱实质性执行的第一天,钱的流动效率会下降,今年,务必保持好你的现金流,建议采取防守策略,多备几张信用卡,不要扩张、不要激进,最好是不要创业不要做大的投资,珍惜工作,珍惜同事。

    11、房子可以买,长周期一定是看涨的,但这一两年是没有什么涨幅的,不要期待什么暴击,保持一个平常心,只看一线、强二线城市,主要看限价新房和无倒挂二手房机会。

    12、当你在讨论房子值不值得买的时候,你需要换个问题来考虑:有没有比房子更值得买的东西?如果没有,那就安心的买房子吧。唯一不同的是,房子没有以前好赚钱了,但问题是,相对买其它,它依然可能是最安全最靠谱最赚钱的一个事儿。

    //人民日报:股市震荡筑底、债市分化加剧//

    外部环境会变好吗?

    ●全球经济增速下行与分化加剧可能导致中国出口增速不及预期,从而带来新的增长与就业压力;

    ●全球资本市场动荡加剧与美联储的后续加息可能导致中国再度面临资产价格下跌、资本外流与本币贬值压力。

    钱会更多吗?

    货币政策继续遵循2018年的政策基调,预测包括:

    ●第一,2019年可能仍有3-4次降准。降准一方面可以在外汇占款持续负增长的背景下为金融体系补充基础货币,另一方面也可以缓解影子银行体系收缩导致的流动性短缺;

    ●第二,2019年央行在下调存贷款基准利率方面可能会依然谨慎,既可能维持基准存贷款利率不变,也可能降息的次数显著低于降准的次数;

    ●第三,央行依然会进行积极的公开市场流动性操作,且流动性操作(OMO、SLF、MLF)的相关利率可能进一步下调。

    股市会怎么样?

    导致2018年股市显著下跌的主要原因有四个:中美贸易摩擦的突然加剧、美国股市自10月份以来波动显著上升、金融监管的深化以及民营企业家对未来信心的下降。

    目前来看,股市的政策底已经非常清晰,但是,政策底并不等于市场底。很可能在整个2019年上半年,市场都可能处于一个持续探底的过程,本次“磨底”的时间可能要比以往任何一次都更长!

    原因在于虽然困扰2018年股市的两个国内因素已经好转,但困扰股市的两个外部因素仍将持续存在。

    房子会有大跌吗?

    房地产市场调控预计不会显著放松,防大起又要防大落,既要避免债的继续上升,又要防止资产价格持续下跌。

    哪里最有赚钱机会?

    2019年利率债市场将会继续迎来牛市。

    因为下行压力不小,金融机构的资产荒仍旧严重,从而进一步增加利率债的吸引力。但考虑到汇率的维稳以及利率债发行的可能上升,无风险利率在2019年的下行空间将是比较有限的,所以牛市也只会是温和的牛市。

    总结来看,2019年中国资本市场的格局可能是股市震荡筑底、债市分化加剧。市场上避险情绪有可能占据主导。

    //丁祖昱评楼市:看好中西部城市//

    2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用,政策相对宽松且落“地”。城市层面,我更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市,比如重庆、武汉等基本面相对良好、人口吸附力较强的中西部城市,另外还有因为政策原因一直被压制的城市,典型代表为上海。

    对于更多的中小房企而言,增速放缓已经成为大势所趋。一方面市场容量不再增加,行业规模已经发展到阶段性瓶颈;另一方面传统开发企业的高杠杆模式难以为继,尤其是在市场转冷、销售不佳的背景下,企业资金层面会更加“捉襟见肘”。

    //旭辉:2019年稳/2020年转/2021年启//

    2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的1年

    其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多,或则少5%,但整个行业依旧是一个很大的体量,2019年全年销售额预计也能达到12万亿,13万亿,所以量是稳的。

    其二,稳价。全国均价会稳定或者略有上升,房价既不会大幅上涨,也不会大幅下跌,而是整体一个稳字。

    其三,稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右,与GDP增长速度相似;

    其四,稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆,降负债;

    其五,开发企业稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓,但开发商业绩增长是可持续的。

    其六,稳预期,经过208年调整之后对后市预期会更加稳定,波动不会太大。

    其七,稳政策,2019年房地产政策会继续分城施策,价格管理也会相对稳定。

    2019南通房地产市场怎么走?

    从目前市场上的情况看,住宅市场的投资客没有原来这么多了,整个市场风向及政府调控的原因,挡住了很多外地投资客的脚步,银行资金放贷收紧,也关掉了很多人的“水龙头”。在房地产市场,向来都是“买涨不买跌”,毕竟大环境使然,买房者再也不是那批闭眼选房的追风者了,一但楼市遇冷,势必影响购房者的信心,观望情绪必将有所增加。“虽然南通现在个别热门楼盘还是一房难求,但不是所有楼盘都门庭若市了,有些项目销售人员都在找客户了。”一位业内人士直言。

    于近期可以预见的是,这些楼盘应该不会个个都“一房难求”,分化也会日渐明显,或许个别楼盘还是会“抢破头”,但对购房者来说,换个思路,多看看、多选选,也许能找到真正适合自己的房子。

    其实,房价可能永远无法让购房者都满意,但市场至少要留给普通老百姓选择的余地,刚需可以买刚需房;改需可以买到改善房;即便承受不了买房,最起码可以租房,而不是买房路上“疲于奔命”……

    2018年南通楼市前热后冷,购房者心态总体上由乐观转为观望。

    预计2019年楼市延续9月来的降温态势

    报告分析,2018年中国楼市与四季吻合,春暖夏热秋凉冬冷,8月份之前房地产逐渐升温,上行压力日益加大,但是到9月房地产形势发生逆转开始降温,这一变化在在房价增速放缓、商品房供求、房地产投资等方面均有体现。

    分城市看,2018年全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温,中西部城市房价增速上升明显;一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑;城市群增速总体放缓,非中心城市增速显著上升。

    报告认为,9月楼市出现逆转,一方面是由于政府自去年9月以来的从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期(2018年全国楼市调控已高达405次,比2017年同期上涨近80%),另一方面是由于经济下行压力加大、中美贸易摩擦、“民营经济退场论”等因素叠加下,悲观情绪增加,并进一步传染给房地产市场。

    展望2019年中国楼市,报告分析,未来国内外宏观经济形势更加错综复杂,房地产结构性泡沫高悬,楼市预期不仅更加重要,也更加敏感和多变,楼市未来一切皆有可能。

    尽管未来预期和市场走势还有待观察,报告认为,总体上,2019年中国楼市最可能小幅调整和再度分化。“在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。”同时,降温中有起伏,2018年楼市呈现的四季变化在2019年还会延续。空间上,城市分化可能再度凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。

    华房指数最新预测预警结果也显示,从2018年第四季度到2019年第三季度,全国层面上的房价增速将有所降低,一线城市的房价增速将逐步下降,并可能出现负增长,二线城市的房价增速将缓慢下降;全国房地产投资增速获将趋缓,一线城市住房投资增速将波动保持稳定,二线城市投资将缓慢下降。

    中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,作出上述预测主要基于三方面重要因素考量:

    一是上行的因素还在继续起作用,包括城市化带来的住房需求潜力、有较强韧性的中国经济支撑、炒房的利益机制没有根本改变、调控政策还有调整和操作的较大空间。

    二是逆转下行的因素,包括中国宏观经济仍面临一定下行压力、中美贸易摩擦仍存不确定性,有关民营经济发展政策的落实情况待观察、一、二线城市的房地产价格存在严重的结构性价格泡沫、三、四、五线城市存在结构性的数量泡沫、政府调控力度丝毫没有放松等。

    三是再度分化的因素,包括,一、二线城市由于需求潜力大但供给不足房价上涨压力仍较大,三、四、五线城市情况相反,经过上一轮超好发展,不仅房价涨幅较大,土地、住房供给增加,有可能形成新一轮库存。


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    DNA服务

    该用户从未签到

    沙发
    发表于 2019-1-6 09:41 | 只看该作者
    房价太高
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    duoduolooking

    该用户从未签到

    板凳
    发表于 2019-1-8 11:35 | 只看该作者
    看了前一段 就看不下去了,无稽之谈。
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