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[楼市杂谈] 租房抵扣个税遇缴税僵局 如何破局!

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酒小乙

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楼主
发表于 2019-1-7 16:14 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
《个人所得税专项附加扣除暂行办法》从今年1月1日起执行了,在北京租房的扣除标准是1500元。

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1 @5 k* A4 f5 g& f/ @(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)# r) [* J( h; `
本来租房抵扣个税是一件好事,但最近不少房租和租客都因此受到了困扰。
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原因还是在税,另外一个税——出租房屋的纳税。

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申报个税?房子就不租了

& o  Q  _, F5 i9 [(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)  u, g7 J$ x0 Y
不止一位粉丝向我们“吐槽”,当他们和房东商量自己想租房抵扣个税,需要填写房屋和房东相关信息时,被房东一口回绝!
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& h' S. G0 u% P/ B(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)0 r! h7 t* O  Z, N7 ~“房东直截了当和我说,因为一旦填写了这些信息,将来他就要交出租房屋的税,一年四五千块钱的税。要么让我把租房的税钱出了;要么就合同作废,房子不租给我了。”粉丝说。
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6 ~, i2 ]- W  f(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- ]% y: @0 R4 J% P; l算一笔账,年收入20万元的人,1500元的房租扣除标准,每月只能减少150元的个税。和出租房屋索要缴纳的几千元税钱相比,显然不合适。
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* d) `' G" U" i3 e- k; q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)' G. k( d' \( K& K4 C再者,原本房东出租房屋很少有纳税的情况,现在要让房东突然多出了这么一笔开销,房东自然不愿意。

. i/ g7 {2 o. h& |, R(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)! g; X- y- M4 v! C; L
出租房屋到底交多少税

6 U( [$ k& ]  h* o(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)1 C$ ~% y4 }1 m
昨天,一些论坛和群里流传着许多出租房屋需要交多少税的说法和帖子。
# z( M& K) n  A8 Q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)7 C7 s9 w6 L+ G
  o& `/ v6 k) X( t(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)7 C& \% F& O5 O" `: B比如个税8%,房产税4%,增值税1.5%,加起来13.5%;
6 O/ z3 N8 S$ ^* F9 y(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)6 M1 j# u1 \/ B
1 I  M+ D, m1 a(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)" C1 \. X, }7 P( K% U2 B还有昨天疯传的房东要交20%的房产税;等等
3 D. n" d& r' o( h7 c(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)1 O% F. c' B) O
( C% s' P3 n; w(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)5 h% g9 D$ m7 H" z我们发现,这些帖子都是错误的!
% x8 |* d2 F( l: j! l(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)( I3 x& c/ w5 K7 {* v/ e
, V7 {# o7 u2 p- M(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- B. }1 \; a6 ?那么今天就先给大家说一下出租房屋到底要交多少的税。
: s+ D: i% k- P(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)( s( P5 `5 [; K
/ B8 `, v, I8 ?; p0 o(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)) q9 k- p7 `% t. e8 M个人出租住房的纳税有两种计税方式,按分税种方式或综合征收率。
9 V- P1 {4 g3 \+ B3 Z  E(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)8 s: `& @/ ?2 |: P4 s
: k6 z  z. n  W(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)6 A( S4 ^9 O( l* y分税种方式比较复杂,包括了增值税、附加税、个税等等很多项。
1 W# r* L; `2 v/ `(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)3 C9 z' a; F  Q& t0 ~, q
9 _7 N( D! L3 E9 I# M(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)' I4 {4 B8 a8 c9 O7 P综合征收率就比较简单了,就是一个统一的税率。
8 j; N* C. R4 R(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)' C3 j% `9 S  h; x! Y
1 S8 M/ L7 i0 x  k(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)* c0 C, ^( D; j; _4 d, `在北京,个人出租住房按照5%的综合征收率,开发票就是大家常说的5个点。
$ `! `8 a+ F9 T! J, o6 A(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)& }3 q3 f1 k, X  o* o
2 n' b9 U1 y6 g(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- Y* j" m6 n3 J4 ?" N也就是说,如果一个月的租金是5000元的话,那么应该是不到250元(5000元先除去税钱再乘以5%)的税钱。

- ~9 J9 N5 z8 O(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)1 E+ I9 u% X  O再对比一下个税抵扣。
6 `% E% F5 X# b* Y(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)2 P$ @' }* n( N
以扣除五险一金之后每月收入10000元为例,假设只符合房租抵扣项目,无其他抵扣项,如果不申请房租专项扣除,应交税适用10%的税率,缴个税290元。如果用1500元的房租抵扣,则每月缴税140元。可以少150元的个税。
& Q# p4 ^) Y; y. C(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)2 C9 ?2 v' P5 |* w9 q
/ r0 v6 @* O9 y: ^$ ^6 n(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% w& y6 ^! B. k) F  U8 L如果扣除五险一金之后每月收入20000元,假设只符合房租抵扣收入,无其他抵扣项,如果没有专项扣除,应交税适用20%的税率,缴个税1590元。如果用1500元的房租抵扣,则每月缴税1290元。每月省300元。

1 {( N' g% I2 T5 w  \(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)' |' \0 Q. N" P: w
个税抵扣就一定意味收出租税吗

0 x6 I4 B( |, w(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)! `! u+ W) ?9 g" k再说说个税抵扣就一定意味着要收房屋出租税吗?
$ [& e* l/ @1 k(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网); i8 }  S; ^4 t, h& S
8 ?7 m) ?" Q' [(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网): ]/ b+ s6 a: T+ G首先,如果严格来说,按照我国的法律,个人出租房屋并取得收入,是需要纳税的,这是法定的,和个税抵扣无关。

  A5 Q! h! q" A1 q; G* t(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网), f! L0 Q* S' P+ {5 n! r不过,从实际来看,这么多年来,除了一些需要提取公积金等原因要交税开发票,个人出租房屋很少有纳税的。所以大家也都没有出租房屋纳税的习惯。
3 E# V, r8 k5 ]2 y/ v(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网). L% d8 w& h& R2 K4 ~& _
! t4 o2 d( D- z(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)/ y8 {8 ?) l9 i. g其实,一直以来税务部门对于个人出租房屋的纳税问题,并没有“揪着不放”,一般除了主动申报纳税的,都不会去查税。
1 T) v4 Y' e' N! s$ s; r(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)3 E$ w$ ?' l! Y0 }8 I7 g
当然,这其中也是有个人出租房屋的情况很难核实,征管难度大的原因。
/ w+ g: X% U, ^3 V+ B(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网). Z" y7 N$ n) B& q6 J& B
这次个税抵扣政策,也是本着“充分相信个人”的原则,由个人申报信息。所以从本意上看,这次税务部门并没有借此掌握出租房屋信息,用于出租房屋纳税的用意。

( z1 T& \. g$ _- N(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)! i- X. O0 {1 t, i但是大家还是会很担心,因为个税抵扣需要填报的信息包括房东的姓名、身份证号,房屋的坐落地址等等,这些都是房屋租赁的有效信息。万一以后税务部门拿出来这些信息,“翻旧账”要求纳税呢?毕竟,偷税漏税可不是闹着玩的。
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. k. r3 [  q6 u9 C(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- q2 t, o! [$ S* v3 ^
问题的根源在哪?

5 o  V2 H1 g, Q+ r, h9 W(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% v& o" `( x: ^2 l8 I
现在这件事就僵在这里了,那该怎么办呢?

! n$ K* ?/ N: H# r(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)8 f$ t# v6 }. M有些人说,税务部门应该出面做出一个解释,这次个税抵扣申报不会挂钩出租房屋征税,这样房主和租客都安心了,大家也就敢申报了。
9 r+ v( Y% U( h(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)' Y4 n1 y8 E0 k( ~2 |
/ \( w6 S) C( }1 D0 O5 s(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)6 Z$ d  R# p  F. c( n1 m其实没那么简单。
8 e" u; a9 F  |0 a(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)* V1 W' v9 V: t- o
) R7 B; @1 C. x(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)6 n8 @% M  i; _& Q税务部门很难出面进行这样的表态或解释。
/ E9 ]! Q2 L1 S(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)7 o. |8 U5 q# b" }! s
5 D3 S- J  X" L1 R(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- N8 d8 }3 I# s5 |9 R因为出租房屋纳税是税法规定的,税务部门只是执行机关,如果税务部门表态说租房不用交税,那么就是违法了税法,税务部门就违法了,所以税务部门不可能去“背这个锅”。
+ u9 S* `2 v7 [* m* K(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)$ G- O6 a' f# f  W/ T! W
9 i! e1 J3 }* R: h(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)4 W- o" g! H1 A和税务内部人士聊过,其实从税务机关本无意借此机会征收出租房屋的税,但要做出明确表态不征收,也并不现实。
. k/ f' M( |7 c& a6 q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)) B9 t4 n( V! w
) ^% b7 \. _2 W. u(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)/ |" X1 C* s) \+ m从这里,大家可以看出来问题的根源在哪儿了吧?
# t; f. T5 @$ n4 q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)) N: x, U+ m! F1 W
+ ^* J  S8 i9 N- y(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)6 J2 C/ a! H1 i没错,就是税法。
% P, x, x# i. `7 R0 G% m(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)/ A7 T/ O$ {" R7 `8 {
该修法减免出租税了

# ?  y7 q( p* e(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)6 S% y  ~* E1 _4 Z, a所以,要寻求这个问题根本解决,症结点就在于税法
) Z- s& g! h7 g# P2 q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)# T, G4 k& Y' Y5 ^
3 E; ]6 N3 v2 l. K(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)+ E( c5 s! `1 y1 J从去年开始,国家把大力发展住房租赁这一块儿提到了很高的位置,并纳入了房地产市场的长效机制中,提出了“租购并举”的方针注意,“租”可是放在前面,位置可不是随便放的)。

, q* S8 u. o' h0 M(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)9 V2 _7 [8 ^! O: b
那么既然要大力发展住房租赁市场,鼓励大家把房子拿出来提供出租,那么就应该要有鼓励的政策,比如出租房屋税收的减免等。

6 g, d; l8 N( |/ |( z(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)# [: _: _+ \7 p- L优惠政策其实有很多种方式,除了直截了当地减免房屋出租税外,还可以采取在交易税中抵扣的方式。
  E. @, v# Z% m(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% g! J. e" r6 C: g/ p" A
比如房主出租房屋如果这些年一共纳了3万元的税,那么在房主把这套房屋出售时,就可以抵扣3万元的交易税费。
  c" c& o$ T. U3 u' E(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- z$ R* u1 B8 f' E
5 F+ _1 v. z, ^) Y5 ~(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)0 Z9 Z9 V1 ~& ?6 C! m当然,税法的修改也不是一朝一夕的事,而且不仅涉及税务部门,还包括人大、财政等部门。
  H7 g: N. j0 g(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)! [) l6 B7 C5 `, ~8 y
- c+ E1 V8 F/ [( q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)5 l9 ]/ @# ]/ f' w但既然大力发展住房租赁市场是国家已定的重要方针,那么就应该拿出一些实实在在的优惠政策,鼓励老百姓拿出房子去出租。
; U( V, x0 w- s5 N(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)+ `5 m& k; z' G5 z
0 ~: j6 G) X0 E% {(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网): v  Y1 J4 f* e. d再说一句简单的话,本来过去出租房屋就收不了多少税,何必再纠结这个税,少收一些或者不收,不是个皆大欢喜的事么。

- \- k0 m& ]7 W- x(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)* Y, g0 o& e# m) J而且,近期已经有因为担心纳税,或是阻拦不了租客申报,房东有因此涨房租的冲动,如果处理不好,造成房租的大涨,带来的社会问题也会很大。
, {9 I9 ]$ \! w3 D9 L; E(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网); I) u( A& U5 S7 v
0 `, B: h% M6 o# E(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% r; Z; ^1 F" y8 \% F所以,真是到了切切实实研究解决这件事的时候了。

3 Y; O4 O9 g* u(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- y3 N% V* z! d( {
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